2011年再次对房地产业“救市”的可能性非常小，龙江也赞同这种判断。 2012年楼市走势如何？ 杨红旭认为，2012年楼市将更低迷，销售量、价格、新开工量、投资量很多数据都会比2011年差，冬天还很长，但是有转机。“上半年肯……
昨日，青岛市国土资源和房屋管理局公布了2011年12月的房地产市场成交数据。统计显示，去年12月全市新建住宅成交了9000套，与此前几个月相比略有增长，但与2010年同期相比降幅高达34.5。去年全年88650套的成交量，与2010年相比降幅超过10，尤其是四季度以来更为萧条，这给2012年岛城楼市开局抹上了一层阴影。
去年成交量同比下降12
统计数据显示，去年12月份全市新建住宅共成交9000套，与11月份的8078套相比增长了约11。但与2010年12月同期的13735套相比，减少了4735套，降幅高达34.5。在各区市成交中，李沧区因为有多个新盘大降价，带来了成交量的激增，成交3078套，四方区紧随其后，成交1584套。市南、市北、崂山则连续多月陷入冷清局面，尤其是崂山区，成交量仅有87套。此外胶州、胶南、黄岛等三地成交量也还不错，但平度、即墨、莱西等区市很平淡。
2011年全市新建住宅共成交了88650套，而2010年全年成交100295套，相比之下2011年减少了11645套,降幅近12。尤其是下半年，2010年的“金九银十”到了2011年彻底沦为 “铜九铁十”，年末的11月、12月同样未能幸免。与此同时，全市新房存量继续攀升。截止到昨晚7时，市国土资源和房屋管理局“网上房地产”实时数据显示，全市可售房源突破14万套，达到146947套，可售项目高达1242个。这预示着2012年开局的沉重与惨淡。
去年全年一直没翻过身
与新房相比，二手房更惨淡。市内四区的二手房去年12月仅成交694套，与11月相比少了100多套。其中市南区253套，市北区201套，四方区140套，李沧区100套。此外黄岛区83套，崂山区41套，城阳区90套。
去年全年二手房成交量 “一路下跌”，刨除受春节影响的1月、2月，3月市内四区二手房成交量还有1297套，4-6月份成交均维持在千套左右。到了7月份，跌破千套，到了四季度，月成交仅有七八百套，而最后一个月再次跌破七百套，仅成交了694套.说去年二手房市场进入“冰窖”一点也不为过，曾经繁荣的二手中介门店一个个关门谢客，或转行经营度日。
没有最低迷 只有更低迷
展望2012
2012年楼市调控还将继续吗？青岛楼市将怎么走？房价是涨还是跌？为此记者近日多方采访，来听听大家对大势是怎么看的。
2012年政策会松绑吗？
上杨红旭日前来青演讲时分析指出，政策松不松绑主要看三个指标，一看“限贷”，中央说要支持合理住宅的房贷需求，优先保证首次贷款，这个声音一出来，暗示着房贷2012年会有所放松。二看“限购”，他认为限购令在2012年一定会松动，但并非所有城市都松。“房产税今年将逐步推广试点，上半年到底有哪些城市可能会推出房产税试点，限购令就会顺势而退。最后看“限价”，到去年年底基本上所有城市都完成年初的房价控制目标，因此今年各地都没有限制房价的压力，也就不需要限价了。
青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江指出，2008年受全球金融危机影响，国内不得已果断救市，以房地产业来拉动经济。由此也产生了一些隐患，现在执行的针对房地产的调控政策，管理层希望房地产能软着陆。回顾过去几轮调控，2005年，主要是以舆论引导为主；2007年全国房价上涨过快，“地王”频出，所以推出了“二套房”限贷措施；2008年恰逢全球金融危机，受累于经济低迷，国内房地产业迅速走低，国家又开始救市；2010年以来房价上涨，2011年执行“限购”、“限贷”、“限价”等调控政策，应当是动真格的了。根据国内一些金融机构的分析，2011年再次对房地产业“救市”的可能性非常小，龙江也赞同这种判断。
2012年楼市走势如何？
杨红旭认为，2012年楼市将更低迷，销售量、价格、新开工量、投资量很多数据都会比2011年差，冬天还很长，但是有转机。“上半年肯定是低迷的，三季度不确定，四季度有可能会复苏，复苏也是早春，所以我说有转机，但是这个转机真的可能是离我们的期望还有距离，总体上来说是更低迷。”他还表示，要判断房价短期要紧盯三个要素，一是政策，二是资金，三是存货压力，目前东部沿海的八个城市可供出售的新房需要卖13个月，达到近几年历史新高，所以存货压力很大，上半年存货不会很快消化完，而为了缓解资金压力，房企不得不以价换量，通俗地说，房价还有一段较大的下行空间。
青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江分析认为，2012年的房地产形势不容乐观，这方面青岛房地产企业应当高度重视。一方面调控政策不放松，另一方面2012年欧美经济形势不乐观，有可能拖累国内经济，这是国内房地产行业潜在的危机，也是今年房地产形势严峻的重要原因之一。
2012年该不该买房？
对于市民关心的“2012年该不该买房？”，青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江认为，人们有一种惯性思维，认为通胀、不动产升值是长期的，而房地产业低迷是短期的。但他指出，国家已经将控制通胀作为一项重要工作，所以这一惯性思维在今后一段时间未必适用。1993年那轮调控后，房地产低迷五六年之久，是一个中期调整。而这次，他认为市场的低迷应当是一个“中长期”的过程。“2012年会是房地产商比较难过的一年，反过来看当然是购房的好时机。”龙江说，现在看看就知道，各楼盘的优惠是普遍存在的，但谁都很难给出一个最佳的购房时间和地点。不动产是有区域性特点的，一个区域里房子卖掉，就很难再买到合适的，有个时机问题。所以，如果遇到合适的房子，比如价格合适，居住出行方便，而且有购买能力，还是要适时出手。
青岛今鹏翔投资公司ceo修方舟表示，这是一个策略问题。还是那句话，如果急着住，任何时候买都不吃亏，都有买的道理。如果不是特别急着住，现在买房子要多一些耐心。另外，购房者对房子的选择要多元一些。为什么这样说呢？比如原本要在市南区买房，但市南房子稀缺房价不变。同期李沧房价变了，可以考虑到李沧“抄底”。李沧住着虽然远些，但价格便宜，也是一种选择。如果一直不买房，同样有机会成本的问题，未来有许多不可预期的情况，比如推出新的税种，增加持有成本或购买成本等。
准购房者市民李先生也谈了谈自己的感受，在一系列的房产调控政策实施后，从去年下半年开始，各个区市的房价确实出现下跌，比如他较为关注的李沧区，一些新盘单价已下降了一两千元。以一套原价100万元的房子为例，现在已下调至90万元，降价10万。从表面上看，现在买房子确实是便宜了，但是别忘了贷款成本提高了。贷款60万元，贷款期限20年，如按照以前五年以上的7折利率，执行4.935的利率，每月需要还款3938元；而按现在银行上浮基准利率10，执行7.755的利率，每个月则需要还款4920元，较之前每月多还利息1000元左右，20年光利息就要多出20多万元，因此房价降了10万元相当于没降。“所以我个人感觉如果贷款政策还这么下去，买房计划还要再等一等。”李先生说。记者孙静芳
请注意！房贷还款涨钱了
昨起5年期以上贷款基准利率涨至7.05 100万贷20年每月多还近400元
早报讯贷款一族请注意！从2012年1月1日起，贷款利率将按照新的标准执行，由于去年央行三次加息，加息的累积效应将在本月房贷还款时全部体现。由于2012年1月下旬恰逢春节，理财人士提醒说，本月还款最好提前找个贷经理计算一下，以免因节日效应忘记或没有按新利率还款，从而影响个人信用记录。
贷款利率涨幅不同
央行分别在去年2月8日、4月5日、7月6日宣布加息，现在5年期以上贷款的基准利率已经从去年初的6.40涨到7.05。由于加息次数较多，所以在去年不同时期办理房贷的市民，今年每月房贷利率上调的幅度也有差异。
记者了解到，对于2011年2月9日前办理的房贷，从2012年1月份开始，其五年期以上商业住房贷款基准利率就要从加息前的6.40上涨到7.05；2011年2月9日至2011年4月5日办理的房贷，其贷款基准利率将从6.60上涨到7.05；2011年4月6日至2011年7月6日办理的房贷，其基准利率将从6.80上涨到7.05。
“不仅是贷款时间导致还款额不同，很多老的贷款客户，比如享受七折利率优惠或按基准利率贷款的，在2012年每月还款额度也各不相同。”招商银行私人银行理财师刘晶告诉记者，由于每个人的贷款期限、贷款金额不一样，所以月供增加的额度不完全相同。市民如果想提前知道，可持身份证件到银行个贷部门去查询。
100万贷20年
需多付利息9万多
对于很多贷款者来说，新的一年开始，很多人都关心自己月供将增加多少。农业银行市南支行理财师田雷给记者计算了一下，如果以贷款100万元，20年期等额本息还款方式计算，按照2011年年初的6.4基准利率计算，每月月供7396.98元，支付利息77.53万元；按照7折（4.48）计算，月供为6315.7元，累计支付利息51.58万元。
2012年以后房贷变化则如下:每月月供变为7783.03元，20年需支付利息总额为86.79万元；若按基准利率的8折（5.64）计算，每月月供需6958.18元，支付利息总额67万元；若按基准利率的7折（4.935）计算，每月月供为6563.7元，支付利息总额为57.53万元。显而易见，同样的贷款条件，三次累计加息后，贷款者每月月供增加了近400元。
年终奖成提前还贷首选
记者近日调查了解到，虽然从元旦开始房贷利率开始执行新标准，但赶在元旦前提前还贷的市民并不多。业内人士分析说，很多提前还贷的客户一般都是用年终奖，而元旦前后发放年终奖的企业并不多，一般来说，春节过后往往会出现一波提前还贷的高峰。
市民郭先生最近就考虑提前还贷。他告诉记者，经过计算今年他每个月贷款月供增加了280多元。“看着不多，但在工资收入并没有明显上涨的背景下，每月近300元也是一笔很明显的开支。”郭先生说，他今年的年终奖会在春节前几天发放，大约有近5万元，如果提前还掉一部分房贷，每月月供负担也会减少。而记者在调查中了解到，像郭先生这样选择用年终奖提前还贷的市民不在少数。据悉，目前大多数银行对超过一年还款的提前还贷客户都不收取违约金，但部分银行需要提前预约。银行人士提醒说，市民在选择提前还贷时还要提前看一下自己的贷款合同，关注一下自己是否符合提前还贷的条件。（记者 崔菁菁）