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城市综合体楼盘销售低迷 1120套半年只卖72套

www.zgfxnews.net 来源:搜狐 发布时间:2012-02-20 08:59:20

新建了一批城市综合体,而商业只可以贷款10年,而且配套的住宅价格要高很多。虽然不限购,但城市综合体的销售表现并不好。 半年1120套卖72套 业态丰富、开发体量大、综合经营模式是城市综合体的基本特点。与传统的楼盘相比,综合体有专……

去年8月份,崂山区鹏利南华商业广场开盘,1120套商业和办公新房到现在签约量仅有72套;去年6月开盘的证大大拇指商业广场,目前仍有 691套房源;山东路青岛华润中心,昔日的地王项目,将打造高端城市综合体;目前,市南地王绿城项目规划还在公示,将建设岛城最高楼,也是城市综合体……2月19日 ,记者调查发现,近两年,从城阳到李沧、崂山、市北等区域,新建了一批城市综合体,而商业只可以贷款10年,而且配套的住宅价格要高很多。虽然不限购,但城市综合体的销售表现并不好。

半年1120套卖72套

业态丰富、开发体量大、综合经营模式是城市综合体的基本特点。与传统的楼盘相比,综合体有专门的配套,兼顾投资性需求、改善性需求。去年开始,青岛7区范围内对住宅市场进行限购,城市综合体受关注的程度大幅提高。实际上,早在之前,已经发展成熟的市南区东部商圈,以政治、经济、文化、金融中心的绝对优势和多年的城市运营繁荣实践,吸引了鲁商中心、中铁·青岛中心、凯悦中心等多个高端城市综合体项目。

崂山区去年新产生了一批综合体。鹏利南华商业广场项目,去年8月4日拿到了预售许可证,总房源为1120套。2月13日记者曾到该楼盘售楼处进行探访,根据项目的宣传广告,项目由三栋国际标准精品公馆、一栋高档公馆、国际级的商业中心组成。然而整个项目的销售并不顺畅。根据青岛市房地产交易中心的最新数据,1120套商业和办公新房到现在签约量仅有72套,今年以来的签约量仅为1套。同样是在崂山区的证大大拇指商业广场,目前仍有691套房源在销售,销售率不足50。

地王搞综合体,房价不低

今年两处城市综合体还是备受关注的 ,都是地王项目,打造的都是城市综合体。2009年12月5日,潜艇学院地块举牌拍卖,华润置地一举夺魁,最终成交总价超过67个亿,楼面地价9000元/平方米,成为新的山东路地王。根据规划,华润置地将斥资150亿元在这里打造青岛市中心最大规模的国际化都市综合体。目前,该项目还在建设中,开盘时间仍未确定。不过,业内人士林宪周表示,住宅的价格应该在2万元/平方米左右,价格肯定不会低,成本摆在那里。“对高档楼盘影响最大的还是限购,住宅部分是受影响的 ,公寓和写字楼还好一些,但价格很高,投资客会很谨慎。”

无独有偶,浅海一线的绿城地王项目也是建造城市综合体,而且是超高层综合塔楼,建成后将是青岛第一高楼。“绿城的地块总价很高,只能建超高层,对开发商的考验会很大,毕竟去年绿城曾传出资金链断裂的消息。现在,市南区的综合体还好一些,毕竟区域优势摆在那里,郊区的日子并不好过。”林宪周说。

地价太高,专家不看好

对于今年几家地王的前景,岛城业内知名人士张百忍表示,“每套贷款的房子之下,都有一个房奴;每个地王重压之下,也都有一个地奴。开发商看似风光,其实是在房价与地价之间寻找平衡,一不小心,利令智昏,算不清账,举牌声中,就扛了个地王回来,千斤在肩,哪里还能卸掉?而地王要解套一般要同时满足两个条件:国家调控失败,房价一直上涨。这两个条件显然是不可能总是存在的 ,尽管很多年来一直存在。”

“现在市场变了,很多人如梦初醒,才发现自己身处井中,才知道有些地王其实是永无翻身之地的 。因为即使屯地,每年都要增加财务成本,地价自动上涨;而迅速开发,意味着在市场不好、资金短缺的情况下,还要再增加成本,一旦卖不动,每年的财务成本更大。何况拿地王的钱很多并非自有,多是银行、信托融资而来,那意味着成本更高。”

贷款只能10年,投资得谨慎

李沧万达广场将于2012年8月开始试运营 ,金街东区底商90~315平方米500万级双层旺铺,单价2~3万元/平方米;李沧宝龙广场还有少量的公寓在销售……在市北区中央商务区,公寓房源也是有很多的 。根据青岛市房地产交易中心的数据,目前,全市有新建商业房源18989套,其中城阳区有4934套,即墨有1484套,胶州和胶南房源都超过了3000套。

公寓的面积大多很小,40~70平方米,总价就低很多。公寓虽然不限购,但贷款年限只有10年。也就是说,如果首付50 ,贷款的月供将会很高。另外,公寓的升值潜力和配套的商业经营有很大的关系。如果商业经营不善,公寓短期内很难升值。现在,市北延吉路万达广场周边的公寓价格涨了一些,但房源很多,大多在对外出租,想销售也很难。城阳宝龙广场到现在依然是不温不火。

前不久,根据仲量联行发布的青岛楼市报告,预计2012年新增商铺存量将对现有的经营商带来压力,2012年青岛零售市场前景乐观,但四个商铺项目推迟以及三个新商铺开发项目定于2012年竣工,可能对现有购物中心的市场份额带来压力。文/图 记者 李晨来源半岛网-城市信报)

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