其余主体7-8折。上海两大豪宅区一个“低价开盘”，一个特价房促销，再次引发豪宅降价竞猜浪潮。 豪宅要破成交坚冰，以价换量同样奏效 在刚需和改善需求为主的市场中，豪宅要破成交坚冰，降价促销同样有效。2011年12月17日星河湾旗下……
(评论员/黄丹)上海陆家嘴顶级豪宅之一新鸿基凯旋滨江园将于3月23日开盘，均价16万元/平方米，而非之前业界猜测的天价30万元，甚至低于邻居汤臣一品17万起/平方米在售价格。佘山别墅区招商佘山珑原推出20套低特价叠加和联排别墅，其中一套6折，其余主体7-8折。上海两大豪宅区一个“低价开盘”，一个特价房促销，再次引发豪宅降价竞猜浪潮。
豪宅要破成交坚冰，以价换量同样奏效
在刚需和改善需求为主的市场中，豪宅要破成交坚冰，降价促销同样有效。2011年12月17日星河湾旗下上海两盘8折和85折促销，其中浦东星河湾在年末两周成交31套。豪宅受困于限购，客户来源有限，在中低端住宅降价之风劲吹下，“豪宅刚需”或者高端改善型客需持币观望情绪浓厚。佘山珑原去年6月125套别墅，定价4.8-5.2万之间，一套未成交，而本次推出的20套特价别墅一周内已基本去化完毕。
豪宅降价动机，源自销售压力
上海陆家嘴和佘山是高档住宅云集之地，同类型的竞品较多，只是交付标准差异，因此存在项目竞争销售压力。佘山珑原所在板块内龙湖好望山、朗庭上郡苑、昌鑫花园、明中龙祥家园等别墅产品，主力价格在24000-35000元之间，招商坚持高价换不来销售业绩。
存货绝对量高企，招商降价促销争业绩势头明显。3月初招商首个豪宅——深圳雍景湾直降1万，由3.5万/平方米降至2.6万元/平方米，引发业主争议。近期，招商借助140周年庆典，推出14城联动优惠活动，同时市场风传，3月12日招商局总部发文重申，招商地产全国在售项目及一季度计划入市项目必须“全面降价”，并要求招行、招商证券予以配合，拉其大客户参与房屋优惠团购。其后，在3月20日招商地产发布的2011年年度业绩显示，公司的存货量高企。截至2011年12月31日，招商地产存货514亿元，占总资产比65，这一比例和2010年持平，但是存货绝对量增加了三成。
近期龙头企业营销动作频频，龙湖、保利、中海促销效果良好。上半年“去存货、抢现金”会成为一线高周转房企销售主基调，招商肯定不甘落后。高周转企业一方面以价换量，争得客源和现金，一方面储备粮草，为未来进一步扩张做准备。
近期改善性需求已有入市迹象，下半年中高档产品销售有望改善
根据我们监测，近期改善型客户在开发商促销下缓步入市。2月多个城市改善性产品占据销售排行榜前列，主要是近郊经济型别墅(200-300平方米之间)和城市公寓大三房类型项目，价格段皆属于中档。相较市中心总价高面积小，这些项目总价适中，社区内绿化高、容积率低，居住空间比较舒适，相对性价比较高，吸引改善型客需入市。
我们认为，今年市场将更加细化，首置刚需、改善型产品、高档住宅如果推出合适价位，会吸引不同的目标客户群分别入市。上半年降价和成交将以中低档刚需为主，而随着中小户型的市场去化，供应量会逐渐下降，相应价格出现企稳或者回涨趋势，会驱动客户段向中高档转移。同时，前期积压的改善型客需会逐步释放，下半年改善型和中高档房源成交有望回升。
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