房地产开发商终于“抗”不住了。 据悉，有关法院已于3月底受理西城时代家园开发商杭州市金星房地产开发有限公司破产案，杭州金星房产也成为本轮楼市调控中的首个破产开发商。业内人士表示，多数开发商目前面临万亿库存和资金紧张的双重压力，杭州……
提要:对此，一位行业分析师指出:“自房地产高压调控开始，楼市成交量持续萎缩，地产商面临着较大的去库存化压力。国泰君安发表报告称，万科一、二月份到期的信托资金均高达10亿元，成为今年第一波房地产信托兑付高峰期内兑付压力最大的房企。
本报记者 梅婧
经过近年的高压调控，房地产开发商终于“抗”不住了。
据悉，有关法院已于3月底受理西城时代家园开发商杭州市金星房地产开发有限公司破产案，杭州金星房产也成为本轮楼市调控中的首个破产开发商。业内人士表示，多数开发商目前面临万亿库存和资金紧张的双重压力，杭州金星并非个例，破产房企数量后续或将增加。
上市房企库存屡创新高
据2011年报显示，100多家地产商中，约70的房企实现了业绩增长，部分房企甚至还出现了毛利率大幅上升的情况。但一个不容忽视的事实是，多数房企存货陡然增多，地产商去库存压力沉重，或将进一步实行降价营销。
事实上，早在去年下半年，因销售疲软，房地产企业存货压力凸显。截至4月9日，已公布年报的74家a股上市房企，存货已飙升至9437.78亿元，较之去年同期的6598.13亿元，同比上涨了43.04。虽然以万科为代表的房企采取快速销售方式，但鉴于楼市成交放缓，房企销售速度下降，使房企的去库存化压力加大。而万科、等房企2011年的存货皆创下历史新高。其中，万科存货达到2083.35亿元，同比增长56.2。而招商地产库存量货值较2010年期末同比上升了33。
对此，一位行业分析师指出:“自房地产高压调控开始，楼市成交量持续萎缩，地产商面临着较大的去库存化压力。即使今年3月成交量环比有所复苏，但较之调控前仍有较大差距，可以说是"杯水车薪"。另外，从供需角度看，开发商库存量大幅攀升或表明供需关系发生逆转。毕竟在目前持续高压政策下，楼市投资需求被抑制，刚性需求成为消费主力。但因为房价并没有大幅下滑，对收入水平有限的刚性需求群体亦有一定制约，加之银行信贷困难，刚性需求难以释放，开放商销售压力沉重，不排除后市开发商降价促销的可能性。否则，杭州金星破产将会重演，行业并购也将加速。”
信达证券分析师孙彬彬对上述观点表示赞同:“销售回款可以说是地产行业最主要的资金来源，万科就是以高周转低利润率实现高资产回报率的典型。之前业界皆认为地产行业进入寒冬，但万科通过加速销售，快速周转，业绩仍实现增长。因此，在目前开发商资金紧张的背景下，去库存对开发商来说至关重要。”据悉，2011年，全国房地产开发资金来源中，国内贷款的比例仅为15.1，为历年来的最低点。由于销售速度的下降，开发资金来源中的销售回款比例亦有所下降。
资金链越发恶化
除存货压力持续增加外，上市房企年报还凸现出另一症结资金链愈发紧张。
据2011年年报显示，上市房企现金流日趋紧张。多家上市房地产公司持有的货币资金规模皆有所减少，但负债规模却持续增加。另外，经营活动产生的现金流量净额持续负数，其筹资活动所产生的现金流量净额也有所减少。
比如，招商地产的资产负债率从2010年末的64.65上升至69.53，2011年全年，招商地产经营活动产生的现金流量净额增长52，但依然为-21亿元。与其同时，其短期借款却从2010年的11 .7亿元骤增145至28.7亿元，长期借款则从99.96亿元上升56至156.2亿元。
成都一位会计师表示:“地产行业是典型的高杠杆运作，偿债压力较大。从目前地产行业的各个指标看，其偿债压力不可小觑。以招商地产为例，虽然公司的流动比率和速冻比率指标都在合理范围内，但介于房地产行业的特殊性，其存货快速变形能力有限。另外，截止去年底公司拥有货币资金144.84亿元，而其短期借款及一年内到期的长期借款64.81亿元，表面看公司货币资金充足。但事实并非如此，公司在经营活动中离不开资金，还没加上潜在的长期借款利息支出，因此，货币资金缺口仍比较大。另外，公司筹资活动产生的现金流量增长56，表明公司借款增加，借新债还旧债也不可避免。总的来说，资金链极为紧张。”
另外，有消息称，2012年房企进入信托偿债高峰期，而一、二月份，众多房企已经迎来了还债的第一波高峰。资料相关显示，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是在二、三月份。据不完全统计，2012年房企总到期信托债务规模达1758亿元，其中7月为年度高峰，达504亿元，一季度达366亿元。国泰君安发表报告称，万科一、二月份到期的信托资金均高达10亿元，成为今年第一波房地产信托兑付高峰期内兑付压力最大的房企。