业主必然会待价以沽。业主放盘一两个月无成交，有心卖的业主势必会向下调价，急售的业主更会一步到位降价“到肉”，购房者在成交地量中一定要看清楚业主的“抛售价”是否真的是大降价，业主若是漫天开价再减小小，购房者未必就买到笋货。 从目前的……
房管局数据显示，2011年1月~11月二手住宅交易面积为567.16万平方米，同比下降24.7
据广州市国土房管局公布数据显示，2011年1月~11月广州市存量住宅交易登记面积为567.16万平方米，同比2010年1月~11月下降24.7。相比起北京二手房成交量同比跌近40、深圳跌80的大跌幅，广州市得益于稳定“刚需”群体的支撑，跌幅不至于如此惨淡。
2011年业已过去，展望2012年，楼市会否有“翻身”的机会，或是持续颓势，继续保持低位成交？对此，记者采访了广州市地产中介多名资深人士，大家看法不一，观点交锋，但总体观点依然是对前景不乐观，认为今年楼市成交量有望再跌一成，价跌一两成。
文/图:记者李凤荷
地产专家:今年年初降价是主调
对于2012年二手楼市的走势，合富置业首席市场分析师龙斌表示，受政策等多种因素叠加影响，2011年广州二手楼市逐渐向买方倾斜。预计2012年调控将持续，交投仍以低位盘整为主，市区价格相对坚挺。部分业主议价空间有所加大，但市区的实际成交价仍保持高位，少数地段的二手价格或会进一步下调，如一手供应充足的花都、增城、番禺等外围区域。买家依然以需求急切的自用买家为主，买卖双方对政策保持较高的敏感性。
中原地产研究一部副经理瞿中奇表示，从最近来看，央行上调存款准备金，限购政策是否调整尚未可知，但信贷的放松却对房产市场带来正面的影响。展望2012年，估计调控政策趋于稳定，甚至有微调放松的可能，这样大众的预期会更加理性和清晰，所以成交量有回升的可能，但不太可能畅旺。价格方面，2011年底至2012年初会有10~20的下降，2012年下半年，稳定是主调。
受政策等多种因素叠加影响，2011年广州二手楼市逐渐向买方倾斜。
中原地产市场主任黄燕飞也认为，现时买方市场以观望为主，待春节过后，迎来传统楼市畅旺期，但在调控的影响之下，成交情况不会太畅旺，不过会有所改善，而业主方面，由于经过太久的“冷对待”，为了成交，在价格上的松动幅度将会加大。至于今年下半年，若调控政策仍不放松，市场将以平稳发展为主，若有所放松，或会迎来成交小高峰。
满堂红研究部则预期市场成交量将持续低迷，全年的二手住宅成交量将较2011年减少一成左右。价格方面，从2011年第四季度开始，二手楼价的下行趋势基本形成，但是在刚性需求的支撑下，2012年的二手住宅价格不会下滑太多，预计平均降价幅度约为10，最高不超过15，全年成交均价将与2011年基本持平。
中介经纪:第一季度是全年晴雨表
中原地产越秀区区域营业经理仇兆荣则表示，以淘金板块以及建设路板块来看，今年年初二手楼价仍将会有一定幅度的下降，幅度大约为10，最高去到15的下降。
不过，中原地产天河区区域营业经理汤影明则认为，楼市“小阳春”或会出现在2012年第一季度。以珠江新城板块来说，现时业主降价比较厉害，得以成交的案例，降价幅度达10。汤影明表示，2011年下半年，二手楼成交可以说跌到冰点，“惨况”比2008年更甚，2008年因为金融风暴，大家购买力出现问题，但如今左右大家是否出手买楼的是变化的市场，“限购”、“限贷”各种合力的作用，使得大家心态更加犹豫。而到了2012年，只要没有更严厉的政策出台，大家对于“旧政策”已经习惯，心态也已经逐渐调整过来，见价格已降低，便会出动买楼。
楼价下降，很多人“买涨不买跌”心理非常严重。
中原地产白云区区域营业经理沈翠梅则表示，近两个月，本应是楼市传统旺季，不过实际成交情况一片惨淡，而最近白云新城一带得以成交的单位，价格下降达到20，照这种情况估计，2012年年初，急需资金周转的业主，估计在价格上松动幅度较大，约为15甚至更高，不过仍有部分业主对于后市信心较足，选择将物业出租获利，而不是降价抛售物业。
沈翠梅认为，在楼市价格出现下降时，很多人“买涨不买跌”的心理非常严重，总想着下降更多后才出手买入，而这种心理或者令到楼市成交更加惨淡。至于2012年的二手楼市如何发展，关键看3月份，若出现成交起色，惨淡情况将有所改善，不过，若仍然保持颓势，那么2012年的楼市将很不看好。
中原地产海珠区区域营业经理张桂明则说，前进路板块的业主心态仍然比较强硬，如近期成交的朗晴居 (论坛)以及 (论坛)的单位，均价仍然去到2万元/m2和2.2万元/m2，相比而言，价格下降幅度并不大，而价格真要出现比较明显的回落，预计要去到2012年3、4月份之后。现阶段业主仍旧是相对淡定，不过近来江南大道东新盘开售，开售价约为1.8万~2.3万元/m2，但早前周边业主猜测该盘开盘价会去到3万元/m2，如今该盘开售价远低于周边二手业主预期，对于这些业主心态会有一定影响，或者会使他们心态加速走弱。
记者看法:量变至质变
广州市二手楼市2011年成交量同比跌24.7，在一线大城市中跌幅算轻微。对于二手房从业者来说，或许他们要跟开发商一样感叹:“广州的确是福地啊！”广州市楼价相对其他一线城市不算太高，大部分工薪阶层“公一份婆一份”咬咬牙应该可以支付得起，部分有米“啃老族”也有家长支持。不过，这种市区两万的“起表价”相对白领来说依然有点吃力，目前开发商已顺势调价，市区新开盘低价去到1.8万元/m2，未来二手房“倒挂”的形势是否会继续延续，要看市区一手房的销情，若最低一万八不能成为“支撑位”，那么楼价下探在所难免，业主心态也进一步走弱。
合富置业首席市场分析师龙斌表示，2011年上半年业主议价空间较小，幅度集中在3~5之间，而到了2011年下半年5~10的让价情况成为常态，而急售、物业总价较高的业主让价幅度更可达10~20之多。能让业主挤压出10~20的议价空间，的确要“感谢”成交低迷，若成交畅旺，业主必然会待价以沽。业主放盘一两个月无成交，有心卖的业主势必会向下调价，急售的业主更会一步到位降价“到肉”，购房者在成交地量中一定要看清楚业主的“抛售价”是否真的是大降价，业主若是漫天开价再减小小，购房者未必就买到笋货。
从目前的楼市走势，2012年二手房成交量预计跌幅不低于一成，有可能再跌两三成，量变之后就会出现质变。市场大势猜测如是，但作为个体的购房者不应该盼望量变后出现的质变，年后或许会复制2009年初的一波降价潮，业主久候不果的降价力度，购房者有可能买到心水单位。